Retenue sur dépôt de garantie : règles, délais et pièges
Introduction
Le dépôt de garantie (appelé communément "caution") est versé par le locataire à l'entrée dans les lieux. À la sortie, le bailleur peut en retenir une partie pour couvrir des dégradations ou des impayés. Mais cette retenue est strictement encadrée par la loi : un manquement expose le bailleur à des pénalités.
1. Montant légal du dépôt de garantie
- Location vide : maximum 1 mois de loyer hors charges.
- Location meublée : maximum 2 mois de loyer hors charges.
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé.
2. Délais légaux de restitution
Le bailleur dispose d'un délai légal pour restituer le dépôt après remise des clés :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation).
- 2 mois si des dégradations imputables au locataire sont constatées.
Attention : le délai court à compter de la remise des clés (et non de la fin du bail ou du déménagement). En cas de départ anticipé sans remise de clés formelle, c'est la date de l'état des lieux de sortie qui fait foi.
3. Ce que le bailleur peut retenir
Seules les sommes correspondant à un préjudice réel et justifié peuvent être déduites :
- Loyers impayés (montant exact).
- Charges impayées (après régularisation).
- Réparations locatives dues au locataire (dégradations au-delà de l'usure normale).
- Remplacement de clés ou serrure si les clés ne sont pas restituées.
- Frais de nettoyage si le logement est rendu dans un état manifestement sale.
4. Ce que le bailleur NE peut PAS retenir
- ❌ La vétusté : l'usure normale liée au temps et à l'usage ne peut pas être imputée au locataire (peinture jaunie, moquette usée après 10 ans…). Il faut appliquer une grille de vétusté.
- ❌ Des dégradations préexistantes à l'entrée : si elles figuraient dans l'état des lieux d'entrée, elles ne sont pas imputables au locataire.
- ❌ Des réparations relevant des grosses réparations du bailleur (art. 606 du Code civil).
- ❌ Un simple devis sans exécution des travaux : la jurisprudence exige en général une facture pour justifier la retenue, ou un devis si les travaux ne peuvent être réalisés avant la restitution.
- ❌ Des frais d'agence, d'état des lieux sortant, ou d'honoraires divers.
5. La grille de vétusté
La grille de vétusté est un outil permettant de calculer la valeur résiduelle d'un élément du logement selon son ancienneté. Elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée car elle est opposable en cas de litige.
| Élément | Durée de vie indicative | Valeur résiduelle après 5 ans |
|---|---|---|
| Peintures / papier peint | 7 ans | ≈ 29 % |
| Moquette | 7 ans | ≈ 29 % |
| Parquet (ponçage) | 20 ans | ≈ 75 % |
| Faïence / carrelage | 25 ans | ≈ 80 % |
| Robinetterie | 15 ans | ≈ 67 % |
Exemple : une moquette posée il y a 5 ans coûtait 600 €. Sa valeur résiduelle est de 29 % soit 174 €. Le bailleur ne peut retenir que 174 € maximum, même si le remplacement coûte 600 €.
6. Justificatifs obligatoires
Pour toute retenue, le bailleur doit fournir :
- L'état des lieux d'entrée ET de sortie (comparaison des deux).
- Des factures ou devis détaillés pour les réparations.
- Le décompte de charges pour les impayés de charges.
Envoyez le décompte par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai légal. Conservez les justificatifs pendant au moins 3 ans.
7. Pénalité en cas de retard
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux, le locataire peut réclamer une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (art. 22 loi du 6 juillet 1989).
Exemple : loyer HC = 800 €. Retard de 1 mois complet = 80 € de pénalité. Retard de 45 jours (2 mois commencés) = 160 € de pénalité.
8. Recours du locataire
Si le locataire conteste la retenue :
- Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) — gratuit, obligatoire avant le tribunal.
- Saisir le tribunal judiciaire de proximité si la conciliation échoue.
- Les délais de prescription : 3 ans à compter de la restitution (ou absence de restitution).
À retenir : 1 mois pour rembourser si aucune dégradation, 2 mois sinon. Seuls les préjudices réels, justifiés, et hors vétusté, sont déductibles. Un retard expose à 10 % du loyer par mois. L'état des lieux comparatif est votre seule preuve.
Références : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 art. 22 ; décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (grille de vétusté).