Gestion des charges : récupération et régularisation

Comprendre les charges locatives, savoir lesquelles récupérer et comment les régulariser chaque année.

Introduction

Les charges locatives font partie intégrante de la gestion du bien. Encore faut-il savoir lesquelles sont récupérables et comment les justifier ! Le bailleur ne peut facturer que les dépenses prévues par la loi, sous peine de contestation.

1. Que sont les charges récupérables ?

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges imputables au locataire :

  • Entretien courant et menues réparations des équipements (ascenseur, chauffage, VMC…)
  • Fournitures consommables : ampoules, produits d’entretien, filtres, etc.
  • Taxes locatives : enlèvement des ordures ménagères, balayage.
  • Eau froide, chaude et chauffage collectif selon les relevés.

2. Ce qui n’est pas récupérable

  • Gros travaux et rénovations ;
  • Honoraires de gestion ou d’agence ;
  • Assurances du propriétaire ;
  • Remplacement d’équipements vétustes.

3. Régularisation annuelle

Si les charges sont versées sous forme de provisions, une régularisation annuelle doit être faite :

  1. Comparer les provisions versées et les dépenses réelles ;
  2. Fournir les justificatifs (factures, relevés, décomptes de copropriété) ;
  3. Rembourser ou réclamer le solde au locataire.

4. Bonnes pratiques

  • ✔️ Utiliser le décompte de charges de copropriété comme base.
  • ✔️ Prévoir une provision réaliste pour éviter un gros ajustement.
  • ✔️ Archiver les justificatifs pendant 3 ans.

5. Erreurs fréquentes

  • ❌ Imputer des travaux d’amélioration : interdit.
  • ❌ Oublier la régularisation annuelle : le locataire peut suspendre le paiement des provisions.

À retenir : seules les charges prévues par le décret sont récupérables ; justifiez tout et régularisez chaque année !